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[부동산칼럼(4)] 부동산 투자의 필수과목 2018-12-17
이영철 webmaster@hangg.co.kr

토지의 종류는 여러 가지가 있지만 정착물의 유무(有無)에 따라 나지와 건부지로 나누어진다. 나지(裸地)는 토지 위에 건물 등 건축물이 없는 토지를 말하며, 건부지(建附地)는 토지 위에 건물 등 건축물이 들어선 토지를 말한다.


강남이나 명동에는 나지가 귀한가? 건부지가 귀한가? 건물을 지을 땅이 없으므로 당연히 나지가 희소가치가 크다.


아파트, 상가, 오피스텔 등 당신이 어떤 부동산에 관심이 있든 간에 토지는 가장 먼저 공부해야 할 부동산의 원석으로서 필수과목이다. 특히 부동산 투자를 통해 부자가 되고 싶다면 더욱 관심을 가져야 할 것이 토지이다. 이제 토지는 더 이상 고수들의 전유물이 아니다. 명심하라. 여러분이 제대로 된 방법으로 토지를 잘 선택했다면 10억, 100억 부자의 생각은 결코 꿈이 아니다.


# 땅의 매력 – 1,000억대 법무사


1억으로 1,000억대의 부자가 된 대구의 법무사 C씨의 전설적인 일화를 소개한다. 대구시 수성구 범어동에서 법무사를 하는 C씨는 1977년에 아버지가 돌아가시면서 상속받은 땅이 팔리면서 1억이 생겼다. 처음에는 대구법원 인근에 건물을 살려고 했는데 건물을 사게 되면 매년마다 감가상각으로 인하여 가격이 하락하는 반면, 토지는 매년 공시지가가 오르기 때문에 결국 토지를 사기로 결심했다.


당시 대구법원 근처의 토지는 시세가 너무 높아서 1억으로 땅을 사기에는 부담이 되었고 그래서 외곽지라도 좋으니 대구에서 가장 싼 땅을 사기로 마음을 먹었다. 바로 대구교도소가 있는 화원읍 일대의 땅이었다. 대구 시내와는 거리가 멀어 교통수단도 좋지 않았고, 인근에 대구교도소가 있어서 사람들의 인식이 그리 좋지 않았다. 이러한 이유로 그곳 임야의 땅값은 겨우 평당 1,000원 정도에 불과했다. 그는 평당 1,000원에 임야 10만평을 1억 원에 매입하였고, 법무사 직업에 충실하면서 그 땅을 잊어버리고 지냈다. 그로부터 30년이 지난 2007년 무렵 건설회사에서 전화가 와서 평당 100만원에 사겠다는 제안이 들어왔다. 계산을 해보니 평당 100만원이면 무려 1,000억 원(10만평×100만 원=1,000억 원)이 되었다. 너무 놀란 나머지 입이 다물어지지 않았다. 그는 결국 일부만 처분하고 나머지는 처분하지 않기로 했다. 왜냐하면 앞으로 더 비싼 가격에 팔 수 있을 거라고 생각했기 때문이었다.


땅의 매력을 알았는가? 과연 수익률이 2배도 안 되는 아파트, 상가, 오피스텔 등에 투자하는 것보다는 수익률이 10배, 100배가 넘는 땅이 절대 매력이 있지 않은가?


# 두 마리 토끼


부동산으로부터 산출되는 수익은 보유기간 동안 발생하는 소득이득(임대료)과 처분 시에 발생하는 자본이득(양도차익)으로 나눌 수 있다. 부동산 투자를 통해서 ‘양수겸장(兩手兼將)’, 즉 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡기는 어렵다.


현재 상가 임대료 세계 순위를 본다면 서울 명동 상권이 아시아 2위이자, 세계 8위에 속한다. 명동 상권의 월 임대료가 평당 300만 원을 넘어서고 있는데 결국 상가에 투자하는 목적은 임대료(소득이득)이지 양도차익(자본이득)으로 보기는 어렵다.


필자는 얼마 전에 경남 밀양시 초동면 지역에 약 5,400평 과수원 토지에 대한 임대를 제안 받은 적이 있는데 연 임대료가 180만 원이니 월 15만 원밖에 되지 않는다. 5,400평 되는 토지 임대료가 월 15만 원이고, 이를 명동 상권의 1평에 대한 월 임대료 300만 원과 비교하면 조족지혈에 지나지 않는다. 결국 토지에 투자하는 목적은 양도차익(자본이득)이지 임대료(소득이득)로 보기는 어렵다.


결론적으로 상가는 소득이득, 토지를 자본이득을 주된 목적으로 보아야 한다.


# 부동산 투자의 필수과목, 토지


많은 사람들이 아파트가 필수과목이고 토지는 선택과목인 것으로 생각을 하는데, 필자가 보기에는 부동산 투자에 있어서는 사실 토지가 필수과목이고 아파트가 선택과목이라고 생각한다.


토지 투자에는 큰돈이 필요하지 않느냐? 돈 때문에 너무 걱정할 필요는 없다. 법원경매에는 천만 원이하의 싸고 괜찮은 땅도 얼마든지 있기 때문이다. 향후 개발 가능성이 높은 지역을 분석하여 경매 등의 방법으로 많은 횟수의 소자본 투자를 시도하다 보면 대박의 기회도 분명히 올 것이다.


내가 지금 어떤 선택을 하느냐에 따라 시간이 갈수록 소득 격차와 삶의 질은 그 누군가와 계속 벌어질 수도 있고 누구보다 훨씬 앞서 나갈 수도 있다.


대한민국 정부의 주요 공직자를 선출할 때면 빠지지 않고 등장하는 후보자들의 재산문제에서 등장하는 이슈가 있다. 그것은 바로 토지이다. 2017. 6. 13. 기사에 의하면 안○○ 법무부장관 후보자가 과거 원자력발전소 개발예정 부지(경북 영덕군 소재)의 부동산을 거래해 3년 만에 20배 가까운 차익을 남긴 사실이 확인됐다. 3년 만에 20배! 이것이 바로 땅의 매력이다.


앞으로 30평 아파트보다 1,000평 땅에 관심을 가지자. 일반 사람들이 경제적 자유를 꿈꾸고 실현할 수 있는 유일한 수단은 수익률이 최소 2배부터 시작하는 ‘땅’이 필수과목임을 다시 한 번 강조한다.

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