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[부동산칼럼(9)] 수익형부동산 상가, 누구나 가질 수 있다. 2019-01-21
이영철 선임기자 webmaster@hangg.co.kr
저금리 기조가 지속되고 있는 현실에 있어서 올바른 투자방법은 무엇일까? 정답은 ‘수익형부동산’ 투자이다. 저금리 시대의 흐름에 따라 낮은 금리의 금융상품이나 원금손실의 위험이 높은 주식투자보다는 앞으로 노후 대비가 가능한 ‘직장인들의 로망 건물주 되기’에 뛰어들기 시작하고 있다.

저금리 기조가 지속되고 있는 현실에 있어서 올바른 투자방법은 무엇일까? 정답은 ‘수익형부동산’ 투자이다. 저금리 시대의 흐름에 따라 낮은 금리의 금융상품이나 원금손실의 위험이 높은 주식투자보다는 앞으로 노후 대비가 가능한 ‘직장인들의 로망 건물주 되기’에 뛰어들기 시작하고 있다. 이제 근로소득만으로 100세를 살 수 있는 시대는 지났다. 60세까지 일할 수 있다고 하더라도 40년 동안은 무엇을 하며 살 것인가? 은퇴 후 40년 이상을 연금 몇 푼이나 최저생계비에 맡길 수는 없지 않은가? 인생 2막을 대비하여 투자가 필수인 사회가 이미 도래했다. 준비하는 자와 그렇지 않은 자, 당신의 현재 모습은 어느 쪽에 속하는가?


# 수익형부동산 상가, 누구나 가질 수 있다.


일반적으로 주거용부동산의 투자 수익률은 연 3~4%이고, 상가는 연 5~8% 정도이다. 여기서 상가의 어떤 점들이 투자자들의 관심을 가지는 것일까?


첫째, 주거용부동산에 비해서 관리가 용이하다. 주거용부동산은 임대기간이 만료가 되어 임차인이 바뀌면 장판, 도배 등을 새로 해야 하고, 싱크대나 보일러가 고장이 나면 수리해주어야 한다. 이에 비해 상가의 임대인은 전용공간만 제공하는 것이므로 임차인이 점포의 내·외부를 스스로 고치고, 전용공간에서 누수가 나면 대부분 직접 수리해서 사용하므로 관리가 쉽다. 즉 임차인이 임대인의 상가를 알아서 수리하고 영업을 하면서 가치를 더욱 높여준다.


둘째, 높은 임대료 수입이 일정하게 발생한다. 즉 주거용부동산과는 비교할 수도 없는 높은 수익이 월급처럼 꼬박꼬박 통장에 입금된다는 것이다.


셋째, 가치상승(자본이득)을 얻을 수 있다. 임대료를 인상하는 시점부터 상가 건물의 가치와 매매가격이 동반 상승할 수 있다.


# 싸게 사는 것 vs. 잘 파는 것


내가 필요한 물건을 1~2만원 싸게 사려고 인터넷을 여기저기 비교하고 검색하는 시간에 부동산을 싸게 살 수 있는 공부를 하도록 하자. 이것이 습관화되면 부동산을 보는 눈이 생긴다.


팔 때도 마찬가지다. 인터넷 부동산 매물이나 블로그에 직접 매물을 올리는 것도 좋지만, 실제로 빠르게 매도하려면 일 잘하는 부동산 중개업소에 맡기는 것이 좋다. 부동산을 열심히 보여주고 거래를 체결한 중개업소 사장님에게는 약정된 금액보다 수수료를 넉넉히 드리는 것이 좋다. 그러면 생각하지도 않은 원하는 정보를 얻을 수 있으며, 급매물이 나왔을 때 가장 먼저 연락을 주기도 한다.


당신도 이런 선순환시스템을 만들어보자. 지식은 있는데 실전 경험이 없다면 통장의 잔고는 변함이 없다. 더욱 많은 경험을 하기 위해 도전해보라. 어느 순간 당신은 부동산 고수의 길을 걷고 있을 것이다.


# 상가, 공매로 접근하자.


수도권에서 상가는 여전히 높은 시세가 형성되어 있으므로 돈이 없다면 지방 쪽으로 눈을 돌릴 수밖에 없다. 그래도 수도권을 포기하지 못하겠다면 한국자산관리공사(캠코)에서 주관하는 공매로 접근하는 것도 하나의 방법이다.


돈이 없어서 부동산투자를 하지 못한다는 것은 아직 방법을 모르거나 핑계라고 볼 수밖에 없다. 지인이든 은행이든 필요할 때 돈을 빌릴 수 있는 것도 능력이고 실력이다. 공동투자를 이용하거나 경매·공매·급매 등을 이용하면 얼마든지 합법적으로 부동산을 싸게 취득할 수 있다. 시작부터 부동산투자를 잘하는 사람은 없다. 매월 수백 또는 수천 만 원의 월세를 받는 월세 부자들도 수많은 시행착오를 겪으면서 성공을 이룬 것이다.


# 상가는 양도차익이 어렵다?


상가라고 하면 상당히 많은 자금이 투입되는 줄 아는데, 실제로는 그렇지 않다. 경매·공매·급매, 미분양상가의 할인분양으로 매입해서 대출을 최대한 활용하면 소액으로도 얼마든지 평생 월세를 받는 상가의 주인공이 될 수 있다. 상가를 경·공매로 취득하고자 할 때는 현재 임차인이 나갈 것이라는 전제하에 새로 임대할 업종을 미리 정해놓고, 예상 임대료를 현재보다 다소 보수적으로 정하여 최대한 싸게 낙찰 받는 것이 좋다.


# 상가투자로 안정된 인생 2막을 준비하자.


인생 2막, 안정된 노후와 경제적 자유를 위해서는 매월 일정 수준의 현금이 들어오는 구조를 만들어야 한다. 그래서 매월 월급 수준의 현금흐름 만들기를 목표로 삼고, 어떻게 하면 가장 효율적으로 이런 시스템을 갖출 수 있을지에 대한 대안 중의 하나가 바로 상가투자이다. 필자도 인생 2막을 대비하여 며칠 전 세종시 검찰청 예정부지 대로변에 위치한 상가를 상당한 폭으로 할인분양을 받은 것도 이러한 점 때문이다. 상가투자로 안정된 인생 2막을 준비하자.

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