[이영철 선임기자]추억의 ‘빨간 기본영어’를 아시나요? ‘응답하라 1988’을 보는 듯 어느덧 세월이 흘러 이 책도 많이 늙어 보인다. ‘1일 1과 100일 완성 기본영어’(정치근 저)는 지금의 학부모라면 한 번쯤은 모두 보셨거나 공부해보았을 추억의 기초영문법의 바이블이다.

토지 경매에 있어서는 권리분석, 명도도 중요하겠지만 무엇보다 현장답사(임장활동)는 절대적으로 중요하다. 땅 투자, 특히 토지 경매에 있어서 ‘빨간 기본영어’라고 할 수 있는 현장답사는 아무리 강조해도 지나치지 않다.

# 인생은 단순하게 살자. - 권리분석

많은 사람들이 권리분석을 너무 어렵게 공부하고 비싼 학원비 부담하여 경매 강의를 다 듣고 나서도 실전에서는 제대로 적용도 하지 못하는 경우를 많이 볼 수 있다. 그러나  실전은 단순한 것이다. 어려운 권리분석은 필요가 없으며 쉬운 것만 해도 충분하다. 모든 것을 너무 복잡하게 어렵게 이론적으로만 접근할 필요가 없다. 당신의 목표는 이론보다는 실전에 강한 ‘실전 전문가’가 되는 것이다.

무엇보다 현장답사를 떠나기 전에 등기부등본을 빠른 속도로 읽는 습관을 길러야 한다. 토지 경매에서 등기부등본을 파악하는 데 걸리는 시간은 1분이면 충분하다. 왜냐하면 90%이상의 경매물건은 대부분 말소되는 가압류와 저당권으로만 구성되어 있기 때문이다. 특히 토지 경매는 세입자가 없기 때문에 매우 쉽다고 볼 수 있다. 결국 당신은 가압류와 저당권으로만 구성되어 있는 물건만 입찰하면 된다. 권리분석이 어렵고 복잡한 것은 전문가를 통해 그 부분만 자문을 구하면 되는 것이다. 권리분석, 간단하게 생각하자. 인생은 단순하게 살아야 한다!

용도지역에 따른 규제사항을 파악하기 위한 토지이용계획확인원은 ‘해당 없음’으로 표시되어 있는 것이 좋다. 만약 ‘해당 있음’으로 표시되어 있다면 당연히 관할 부서에 방문하여 그 내용을 별도로 확인하면 된다. 결국 토지이용계획확인원 역시 90%이상 대부분의 경매물건이 ‘해당 없음’에 해당하므로 당신은 문제가 없는 정상 물건에만 입찰하면 되는 것이다.

# 토지 경매의 ‘빨간 기본영어’ - 현장답사

땅 투자, 특히 토지 경매에 있어서 ‘빨간 기본영어’라고 할 수 있는 현장 답사에서 가장 기본적인 준비물은 지번도, 경매자료(컬러사진), 내비게이션, 나침반까지 네 가지를 준비하면 된다. 나침반은 따로 구입할 것 없이 모바일에 별도로 ‘앱’을 설치하면 된다.

해당 지역을 내비게이션을 통해 주변까지 찾아간 후, 지도와 나침반으로 방향을 보면서 당해 토지(전, 답, 임야)를 찾기 위해 자동차가 있는 위치로부터 토지 모양을 하나하나 맞춰가면서 단계적으로 찾아가면 된다. 물론 가장 쉬운 방법은 박카스나 음료수 한 박스를 사갖고 동네 이장님을 찾아가서 땅 좀 찾아달라고 부탁하면 된다. 그러나 번거롭지만 스스로 지번도를 가지고 정확하게 찾아내는 능력을 키우는 것이 가장 바람직한 방법이다.

토지경매 투자의 첫 단계는 현장답사 능력을 키우는 것이며 그 다음이 권리분석이나 기타 세부적인 테크닉이 될 것이다. 토지투자의 실전 내공은 현장답사 및 현지 부동산, 지역의 유지·현지인들, 해당 관청의 공무원 등과의 대화와 경험을 통해 얻게 되는 모든 것들이다. 부동산투자 여행(현장답사)은 부동산 공부의 또 다른 기회다. 휴일에 어영부영 놀지 말고 땅 보러 다니자!

# 가상현실게임(VR 스테이션) – 가상입찰

최근 제4차 산업혁명의 흐름에 부응하여 가상현실게임의 성장세가 무섭다. 이는 100여 평에 달하는 넓은 실내에서 각종 가상현실 게임을 즐길 수 있는 멀티게임방인데, 토지경매 투자의 경우에는 이와 비교하여 가상입찰을 해보는 것도 상당히 유익하다. 이는 주식투자를 하기 전에 미리 모의투자를 하는 것과 같은 예이다. 연습은 곧 실전이다. 토지경매 투자는 먼저 가상입찰을 자주 해보는 것이 좋다. 법원경매 입찰장에서, 집에서는 인터넷상에서 가상입찰 연습을 하면 된다.

법원경매장 입구에서 팔고 있는 경매입찰 정보지를 하나 구입해서 필기도구를 들고 눈에 불을 켜고 가상입찰을 해보는 거다. 물론 그 지역에 대한 정보는 별로 없겠지만 그래도 한번 해보는 거다. 그러면 분명히 얻는 게 있다. 하나씩 확인을 하면서 당일에 진행하는 법원경매물건의 입찰가격을 정보지 위에 임의적으로 순서대로 써보는 거다. 이렇게 참관하여 입찰정보지에 당신의 감각대로 미리 가상입찰가격을 쓰고 실제로 낙찰가격과 차례대로 비교해보는 연습을 한다. 이 연습을 통해서 낙찰가격에 대한 본능적이고 동물적인 감각을 키울 수 있다. 이렇게 법원경매 입찰과정을 처음부터 끝까지 참관하다 보면 참으로 많은 여러 가지 일들을 경험하게 될 것이다.

아주 작은 땅이라도 본인 명의로 취득했을 때의 만족감과 성취감은 이루 형언할 수 없는 것이다. 행동하고 또 행동하자! 현실에서는 과감하게 행동하는 자만이 모든 것을 가질 수가 있다. 안일한 생각과 막연한 두려움은 인생을 무의미하게 만드는 바보 같은 허방다리이다. 열정을 갖고 미친 듯이 행동하는 것만이 유일한 성공 투자의 길이라고 생각하자.