어느 보험회사의 광고를 보면 ‘인간수명 100세 시대, 아내만 믿고 살기에 인생 너무 길다.’는 문구가 나온다. 오래 산다는 것은 축복이지만, 준비가 되어있지 않다면 축복이 아니라 악몽으로 볼 수밖에 없다. 100세 시대가 현실로 다가오면서 이제 근로소득만으로 100세를 살 수 있는 시대는 지났다. 60세까지는 일할 수 있다고 해도 은퇴 후 40년 동안은 무엇을 하며 살 것인가? 은퇴 후 40년 이상을 얼마 되지도 않는 국민연금으로 해결할 수 없지 않은가? 노후를 대비하여 투자가 필수인 사회가 이미 도래하고 있다.

• 이 세상의 모든 부는 3가지 요소에서 나온다. - 노동, 토지, 자본

현대 자본주의 사회에서 돈을 벌게 해주는 3가지 요소는 무엇인가? 이를 처음으로 파악한 사람은 고전학파의 경제학자인 아담스미스(1723~1790)이다. 그는 <국부론>에서 부(富)란 노동, 토지, 자본이란 3요소에서 나온다고 말했다.

자본주의에서 생산의 3요소인 노동, 토지, 자본 중에서 거의 대부분의 사람들은 3요소 중 노동에만 의지해서 월급(임금)이란 형태로 돈을 벌었다. 월급쟁이는 아무리 자신의 유일한 부의 원천인 노동을 지키려고 해도 노동력이 떨어지는 60대 이후에는 노동으로 더 이상 부를 창출하기가 힘들어진다. 노후에는 결국 노동이 아닌 토지와 자본이 굴러가는 ‘부의 시스템’을 마련해 두어야 한다.

• 일하지 않아도 저절로 굴러가는 ‘부의 시스템’을 구축하라. - 토지, 자본

노후 대비를 위해 일하지 않아도 저절로 굴러가는 ‘부의 시스템’은 토지와 자본을 통해서 구축할 수 있다. 토지는 부동산투자를 통해 임대소득을 얻는 것이며, 자본은 주식, 채권, 예금 등을 통해 배당·이자소득을 얻는 형태이다.

토지는 부동산투자를 통해 임대소득을 얻는 것이며 다음의 세 가지 형태가 있다.

① 대출 레버리지 : 대출 레버리지를 이용하여 부동산을 소유하고 임대를 놓아 월세소득을 얻는 방법이다.

② 전세 레버리지(갭 투자) : 전세 레버리지를 이용하여 부동산을 매입해서 보유하고 있다가 매도하는 방법이다.

③ 토지 투자 : 싼 가격으로 토지를 매입하면 공시지가가 매년 오르며 이는 금리상승이나 물가상승률보다도 폭이 크게 오른다. 땅을 사놓았는데 매년 공시지가가 오른다는 것은 내가 잠을 잘 때도 땅이 일한다는 증거이다. 이 경우 토지 투자는 여유자금으로 해야 하며, 은행에 적금을 넣는다는 생각으로 투자에 임해야 한다.

자본은 주식, 예금, 채권 등을 통해 배당.이자소득을 얻는 형태이다.

① 주식 : 잡주를 사면 안 된다. 우량주는 망할 염려가 없으니 삼성전자와 같은 100년을 가는 우량주 기업의 주식을 사야 한다.

② 예금과 채권 : 현재의 낮은 이자율로는 70년이 지나야 원금의 2배가 될 수 있다. 그러니 악착같이 노동으로 벌어들인 돈으로 예금만 하는 것은 노후에 가난을 초래하는 가장 빠른 길이다.

결론적으로 노동력이 있는 시기는 토지와 자본을 만들기 위한 준비기간에 해당하며 부지런히 토지와 자본을 모아야 한다. 노동력이 있을 때 토지와 자본을 모으지 않으면 평생을 일하다가 은퇴 후 죽을 때까지 또 일할 수밖에 없는 암울한 현실을 초래할 것이다.

• 가진 게 집 한 채밖에 없으면 노후를 어떻게 준비해야 할까?
 

가장 좋은 방법은 소유 주택을 담보로 한국주택금융공사에서 제공하는 주택연금에 가입하는 방법이 있다. 즉, 일정 부분은 주택연금으로 해결하고, 나머지는 국민연금으로 해결하면 어느 정도 노후의 빈곤상태를 줄일 수 있을 것이다.

또한 앞으로 일본에서 시작된 셰어하우스와 같은 공유경제가 대세인데 셰어하우스의 경우 역세권이 매우 유리하다. 역세권에 위치한 방 3개짜리 아파트나 오피스텔을 갖고 있다면 방 하나는 내가 쓰고 나머지 방 2개는 셰어하우스로 활용하면 월세를 받을 수 있어서 좋다. 다만 주택연금 이용 중에 임대보증금이 있는 임대는 불가능하므로, 보증금 없이 순수 월세를 받으면 일석이조의 투자가 될 수 있다.

• 부화뇌동하지 말자.

부동산 투자는 남들이 몰려서 오르면 추격 매수하는 것이 제일 위험하다. 부동산투자는 주식투자와 마찬가지로 남들이 몰려들기 전에 먼저 선점하고 때가 오기를 기다려야 한다.   남들이 움직이지 않을 때 가치를 평가하고 선점해서 투자하기 위해서는 안목과 용기가 필요하다. 안목은 꾸준한 공부를 통해서 늘려야 하고, 용기는 때가 되었을 때 과감히 실행할 수 있어야 한다. 따라서 부동산투자자라면 공부를 하고 남의 생각을 듣는 일을 게을리 해서는 안 될 것이다.