부동산 투자자라면 기본적으로 교통망을 분석할 줄 알아야 한다. 교통망이 좋아지면 이에 따라 일자리, 주거지, 학군, 인프라 등의 문제는 자연스럽게 해결된다. 실제로 교통망, 특히 철도와 관련하여 토지투자에 대한 연관 검색어로는 '역세권'과 'GTX(Great Train eXpress; 수도권 광역급행철도)'일 정도로 토지투자자에게 철도사업은 투자의 중요한 변수로 작용한다. 하지만 일부 투자자들은 이러한 철도사업이 모두 성공적일 것이라는 막연한 환상을 가지는데 이는 잘못된 생각이다. 철도사업 중에서도 투자의 성공확률을 높이는 방법은 따로 존재한다.

# 부의 나침반은 철도를 아는 것이다.

모든 땅이 투자가치가 있는 것은 아니다. 앞으로 개발될 가치가 있는 땅이 투자할 가치가 있는 것이다. 마찬가지로 교통망에 대한 분석 투자는 단순히 어디에 어떤 노선이 생기느냐가 중요한 것이 아니라, 새로운 교통망으로 인하여 그 주위가 어떻게 변할 것인지를 분석하는 것이 더욱 중요하다.

국토교통부, 기획재정부 등 정부기관이나 지자체가 발행하는 관보, 고시문, 보도자료 등 객관적인 자료를 토대로 호재에 따른 진행사항을 파악하다 보면 앞으로 ‘될 만한 호재’인지 아닌지를 보는 안목이 생긴다. 유의할 점은 ‘지금 좋은 지역’을 찾는 것이 아니라 ‘앞으로 좋아질 지역’을 찾아낼 수 있어야 한다.

현재 진행 중인 ‘4차 국토종합개발계획’과 ‘3차 철도망 구축계획’은 앞으로 변화될 땅의 가치를 예측할 수 있는 부의 나침반이다. 남보다 한발 앞서 그물을 쳐놓고 고기를 기다리는 부자들의 투자법은 바로 여기서부터 시작된다. 결국 부의 나침반의 철도를 아는 것이다.

# ‘국가철도망 구축계획’ 분석으로 한 발 앞선 투자를 하자.

모든 철도는 ‘국가철도망 구축계획’에 따라 진행되고 움직인다. 정부가 수립하는 최상위 철도계획인 ‘국가철도망 구축계획’은 철도 분야의 국토종합계획이라 할 수 있다. 국가철도망 구축계획은 10년 단위의 중장기 계획으로, 5년마다 타당성을 검토하여 변경이 가능하다. 현재까지 발표된 최근 계획으로는 2016년 6월에 확정·발표된 ‘제3차 국가철도망 구축계획’이다. 제3차 국가철도망 구축계획의 주된 내용은 다음과 같다.

1. 철도운영 효율성 대폭 재고 : 용량부족 해소, 단절구간 연결 등
2. 전국 주요거점을 2시간대로 연결 : KTX
3. 대도시권 통근시간을 30분 이내로 단축 : GTX
4. 안전하고 이용하기 편리한 시설 조성
5. 산업경쟁력 강화를 위한 철도물류 활성화
6. 통일시대를 대비한 한반도 통합철도망 구축 대비

이상의 ‘국가철도망 구축계획’ 분석을 통해 한 걸음 앞선 투자를 하도록 하자.

첫째, GTX 노선에 따라 투자를 한다면 환승역에 주목하라.

GTX A노선은 파주 운정~동탄, B노선은 송도~마석, C노선은 의정부~금정 구간이 해당한다. 여기서 GTX 노선이 서로 교차하는 환승역은 서울역(GTX A노선+B노선), 삼성역(GTX A노선+C노선), 청량리역(GTX B노선+C노선) 세 군데이다. 따라서 환승역 구간에 해당하는 서울역, 삼성역, 청량리역 일대의 부동산을 살펴보면 좋은 투자기회를 잡을 수 있을 것으로 보인다. 아울러 2030 서울도시기본계획을 검토하여 투자분석을 한다면 더욱 좋은 판단을 내릴 수 있을 것이다.

둘째, 역세권 투자는 신설역이 핵심이다.

도심보다는 원형지(나지)에 조성되는 신도시의 역세권 땅은 가장 높은 수익률이 예상되는 투자대상이다. 일반적으로 역세권은 역사 반경 1㎞를 말하며, 500m 이내 지역을 초역세권이라고 한다. 역세권에 가까울수록 상업·업무지구가 될 가능성이 높고, 멀어질수록 주거지구가 될 확률이 높다.

투자 유망한 역세권의 조건으로 ① 서울과 연결되는 수도권 ② 2개 이상 노선이 정차하는 환승역 ③ 지역의 거점역 ④ 산업단지 또는 관광단지 연결노선 등이다. 이상의 조건을 갖춘 철도노선이라면 발전 가능성이 높고 투자 유망한 역세권의 기본조건을 갖추었다고 볼 수 있다.

셋째, 산업단지 등 화물역을 겸하는 역사를 주목하라. 

산업단지, 물류시설, 항만 등과 인접한 곳은 일자리 창출, 주거단지, 소비력 등이 확장되어 주변 토지개발을 불러일으킨다. 대표적으로 평택, 당진과 인접한 합덕역, 안중역 등은 서해안 복선전철의 화물역이 함께 건설됨으로써 철도를 따라 투자하는 토지 투자자들이라면 주목할 호재가 될 것이다.

# 소문을 믿지 말고 나 자신을 믿자.

부동산 투자에 관한 많은 호재 중에서도 새로운 교통망의 건설은 부동산시장에 가장 강력한 힘을 발휘한다. 그러나 이에 따른 많은 예산과 오랜 시간이 소요되다 보니 사람들은 정확한 투자의 타이밍을 파악하기 어려워한다. 

이를 파악하기 위해 철도 노선의 특징과 철도사업의 진행상황을 꾸준히 체크하는 것이다. 즉 소문을 믿지 말고 정부와 지자체의 움직임을 직접 확인해야 한다. 그러므로 오늘부터라도 관심 있는 철도노선의 진행상황에 대해 꾸준히 모니터링을 하는 습관을 들이도록 하자. 부동산에 투자하는 방법은 매우 다양하지만 어떤 방법을 택하든지 꾸준히 노력하는 자세가 중요하다. 언젠가 노력에 대한 보답을 받을 날은 반드시 다가올 것이다.